我國國土面積居世界第三位，但由于同樣龐大的人口基數(shù)，住房問題仍然是當今時代的熱點，在房地產行業(yè)的激烈發(fā)展的同時，加大了各房地產企業(yè)之間的競爭。在保證銷售量的情況下，如何使公司房地產面積獲得更高的收益，即如何在房地產項目全過程中進行有效的成本管理和控制，成為當今房地產企業(yè)關注的焦點。本文詳細介紹了房地產開發(fā)項目各階段成本管理的控制手段和基本策略。

1引言

近年來，我國房地產發(fā)展的速度是有目共睹的，房價的不斷飆升會給社會房地產公司隨隨便便就能獲得巨額收入的感覺。事實上，房地產行業(yè)是被國家政策嚴格約束的，又由于需要龐大的資金，同時冗雜的資金鏈、復雜的建設環(huán)節(jié)、漫長的資金運轉周期，要想獲得穩(wěn)定可觀的收益，一個全過程的，即對于房地產開發(fā)項目的各個階段的有效的成本管理，是必不可少的。降低成本是房地產企業(yè)在激烈競爭中區(qū)別開來的關鍵。

2投資決策取得階段的成本管理

良好的開始一般是事物成功的前提，投資決策取得階段對房地產公司來說已經是成本管理的開始。分析項目的大致預算和可行性后，購買性價比高的土地，以后的過程工作一半。涉及土地的因素很多:土地價格、地理位置、購買時機等。好的土地可以使原本被動的企業(yè)獲得很大的競爭力，同樣具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)，購買壞的土地，這個項目可能會回到解放前。

企業(yè)應首先調查當前市場現(xiàn)狀，分析未來發(fā)展趨勢，估計土地成交后的大致前景和利潤。在此基礎上，對可選土地進行可行性分析，結合自己的產品類型和以前的分析，將土地分為等級。對最高級的幾塊土地，進行詳細的成本估算，判斷是否完全適合自己的項目概念計劃，能否獲得穩(wěn)定的市場目標。通過各方面的渠道，正確獲得土地區(qū)間、所需產品的銷售價格區(qū)間、成本、利潤等財務和非財務信息。用整個開發(fā)過程的總房價，減去目標利潤、開發(fā)費用、財務費用、稅收倒算出土地的成本區(qū)間，最后做出性價比最高的選擇。

3設計階段的成本管理

很多人覺得施工階段動用資金多，是整個房地產項目中對于成本影響比例最大的階段，但事實上施工階段只是對于設計計劃的一個實施，除了一些額外增加的工程費用，它投資成本的關鍵往往是在設計階段被控制的。如此看來，設計階段已經大致確定了整個工程投資的成本。設計階段的成本管理主要通過以下方法實現(xiàn)。

3.1規(guī)定設計預算上限

按規(guī)定設計預算上限，初步控制成本。在安排設計方案時，也要考慮自己企業(yè)的管理水平和技術水平，避免眼睛高手低。合理控制各部門成本:選擇設備和施工材料，實現(xiàn)經濟可靠，避免使用需要大量維護費用和運輸成本的部件，盡量使用標準化或系列化的部件，具有交換性，降低成本。繪制施工圖紙時，設計部門應遵守與施工部門相同的標準，以免在交流中產生誤解。施工圖紙也應嚴格控制，在滿足基本要求的前提下，減少復雜的設計結構，嚴格控制不必要的圖紙變更和預算上限變更要求。設計圖出現(xiàn)錯誤時，造成的經濟損失應由設計機構承擔，確保設計機構態(tài)度認真，工作嚴格。

3.2加強施工圖紙審查

施工圖紙是直接影響設計階段成果好壞的關鍵。因此，加強設計階段施工圖的審查，事先確保圖的可靠性和可行性，避免在施工過程中發(fā)現(xiàn)問題，是該階段成本管理的核心。根據建筑工程的相關建設經驗，設計部門以外的專家可以審查設計圖紙，有效降低設計方案不完善、圖紙表現(xiàn)不當造成的經濟損失。同時保證工程質量，便于后續(xù)工程施工，進一步促進了施工建設階段的有效成本管理和控制。

4招標發(fā)包階段的成本管理

獲得設計機構提供的圖紙后，下一個任務是選擇合適的承包商，根據設計圖紙在預算范圍內進行施工和建設。今天的建筑工程市場魚龍混雜，不良承包商容易鉆空子。房地產經紀人應引進招標競選制度，嚴格審查投標人。選擇優(yōu)秀的承包公司，可以最直接提高施工質量，縮短施工周期，降低工程成本，培養(yǎng)長期合作關系，實現(xiàn)未來工程項目共贏。另一方面，招標制度也促進了建筑市場的公平和公正，減少了投機巧妙、腐敗的可能性。招標發(fā)包階段的第一步是制作高質量的招標文件，這是能夠找到符合項目要求、穩(wěn)定可靠的承包商的基礎。

企業(yè)自身應充分理解招標項目，常規(guī)，即質量技術規(guī)格統(tǒng)一的工程物資，一般以最低價格中標，遇到專業(yè)性強的工程項目，應聘第三方專家，綜合價格、規(guī)模、技術水平、性能等指標進行綜合分析法或性價比法具體的發(fā)包模式應根據工期、質量、投資管理進行選擇和判斷，降低運行風險。通常，公開招標是最好的方法，優(yōu)先選擇資質高的承包公司和監(jiān)理公司。

企業(yè)還應聚集技術、經濟等各方面的專家，組建評委，遵守職業(yè)道德，公正客觀評價招標，承擔相應責任。評價必須通過企業(yè)的相關措施確保其保密性。招標評價決定施工隊伍后，應簽訂建設工程承包合同，合同價格為最終中標價格。合同要求詳細，合同各方工作和義務密切相關，必要時應由專家審查，合同對雙方公平，無漏洞，保障投資工作穩(wěn)定開展，投資目標逐步實現(xiàn)。合同中工程進度金的分配應分階段支付，投資者應嚴格按合同書寫，支付施工者完成的工程量，防止超進度支付。

5施工階段成本管理

施工階段開始時，由于設計完成，工程方案也基本確定，此時大量節(jié)約投資變得非常困難。但是，由于工程投資主要是在這個時候進行的，所以成本管理浪費這個階段的投資。因此，施工階段的成本管理也是降低工程成本的重要內容。

5.1認真審查施工方組織設計工作

房地產開放商應審查施工方組織設計方案，具體包括施工條件分析、主要施工方案、施工進度計劃等。必要時可優(yōu)化，使投資、質量、工期三者平衡良好。對施工單位進行監(jiān)督，改善施工進度計劃，在質量保障的前提下，盡量減少工期，降低工程成本。但是，不要過度追求短期工期。相反，消耗巨大的投資，本末倒置。施工技術也要嚴格監(jiān)督，施工要整齊，設計不能形式化。

5.2妥善處理工程變更和現(xiàn)場簽證

關于房地產項目的因素非常復雜，施工中由于各種情況，工程量的變化、施工進度的變化、施工方和承包方因細節(jié)而矛盾是不可避免的。這些情況可能會增加投資量，影響企業(yè)的經濟效益。對于工程變更，企業(yè)首先應該進行必要性分析，結合相應的工程量變化，帶來的效益的變化去判斷變更是否合理；其次每一個變更要求都必須確保經過發(fā)包方監(jiān)管項目的總工程師的同意；最后，如果設計變更過大，超過了原有的設計標準，或者所允許的設計規(guī)模時，需要重新提交審批部門審查，以及請求相關其他部門的批準。總之，妥善處理工程變更，既能保證工程順利進行，又能避免不必要的經濟損失。

5.3做好反向理賠工作

由于承包方經驗豐富，一般具有較強的理賠能力，將導致承包方多出的費用和損失。面對這種情況，發(fā)包方只能提前做好準備，在簽訂施工合同階段，要注意收集各種可能涉及索賠論證的材料，做好反索賠工作。由于索賠工程成本管理是一項多樣性的工作，涉及經濟、技術、管理等多個方面，必要時也可以雇用專家進行管理，必須事先判斷可能的索賠，立即補救。否則，只有亡羊補牢。

6結算階段的成本管理

結算階段的主要任務是審查，包括結算資料是否完整、工程量是否真實、定額單價是否合理、其他費用是否正確等。審查要求非常嚴格，要仔細檢查從圖紙到合同和各種動態(tài)資料。根據施工圖紙和合同，判斷工程任務是否完成，工程質量、材料價格是否符合標準。工程量是審查的關鍵，實事求是，反復驗證，不能錯過隱蔽的工程量。定額單價有相關規(guī)定，但在具體操作過程中由于人為疏忽和私心，或者在結算過程中不符合規(guī)定的行為，也有可能影響工程成本，因此必須慎重對待。

7結語

房地產開發(fā)項目確實很復雜，需要有序的成本管理。只有對于整個項目進行全過程的成本管控，在各個階段都保證其成本的合理性，才能真正提升企業(yè)的經濟效益，使企業(yè)在激烈的市場競爭中擁有穩(wěn)固的地位。