10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》作為規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律,全面詳細(xì)規(guī)定了物權(quán)歸屬和利用等內(nèi)容,特別是土地和房屋歸屬和利用的法律關(guān)系。而上海目前實(shí)行的房地產(chǎn)登記條例中,部分條款與《物權(quán)法》不完全一致,近期上海對(duì)房地產(chǎn)登記工作進(jìn)行了全面梳理,并對(duì)現(xiàn)行登記條例提出了修改意見(jiàn)。記者今天獲悉,經(jīng)市人大同意,市政府制定出臺(tái)了《上海市人民政府關(guān)于貫徹做好本市房地產(chǎn)登記工作的若干意見(jiàn)》,作為過(guò)渡性規(guī)定,對(duì)登記機(jī)構(gòu)職責(zé),登記日,預(yù)告登記,更正登記,異議登記等方面內(nèi)容做了明確的規(guī)定。
對(duì)登記機(jī)構(gòu)的履責(zé)要求更加高了
《物權(quán)法》第12條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé),包括查驗(yàn)資料,詢問(wèn)申請(qǐng)人,如實(shí)及時(shí)登記,必要時(shí)可以實(shí)地查看等內(nèi)容。受理過(guò)程中,如果注冊(cè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請(qǐng)注冊(cè)事項(xiàng)與提交的申請(qǐng)注冊(cè)文件不一致,提交的申請(qǐng)注冊(cè)文件之間缺乏相關(guān)性或房地產(chǎn)相關(guān)情況需要進(jìn)一步證明,可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。另外,當(dāng)事人申請(qǐng)注冊(cè)的房地產(chǎn)與注冊(cè)登記的內(nèi)容不一致,注冊(cè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地檢查的其他情況,注冊(cè)機(jī)構(gòu)可以在房地產(chǎn)的位置檢查注冊(cè)目標(biāo)物的情況。這樣做的目的是讓注冊(cè)機(jī)構(gòu)在自己的職權(quán)范圍內(nèi),盡可能的履行職責(zé),盡可能的保證如實(shí)、準(zhǔn)確,及時(shí)的記載房產(chǎn)權(quán)相關(guān)事項(xiàng),避免出現(xiàn)注冊(cè)錯(cuò)誤。與以往的工作流程不同,在注冊(cè)時(shí)增加了詢問(wèn)申請(qǐng)人等環(huán)節(jié)。
登記日的定義有重要變化
《物權(quán)法》第14條明確規(guī)定了房地產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定登記。上!兜怯洍l例》第十一條規(guī)定,經(jīng)審查符合規(guī)定的,房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)在房地產(chǎn)登記簿上記載相關(guān)事項(xiàng),登記申請(qǐng)的受理日期為登記日期。由于登記日的含義實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)發(fā)生效力的日期,因此,上海原來(lái)以記載日溯及至受理日為登記日的規(guī)則,應(yīng)當(dāng)依《物權(quán)法》所確定記載生效的原則做出調(diào)整,調(diào)整后的登記日以記載日為準(zhǔn)!度舾梢庖(jiàn)》中也明確要求登記機(jī)構(gòu)將經(jīng)審核符合規(guī)定的房地產(chǎn)登記事項(xiàng)記載于登記冊(cè),并將記載之日注明為登記日。需要注意的是,在注冊(cè)機(jī)構(gòu)審查期間,檢查、異議注冊(cè)等情況可能會(huì)給房地產(chǎn)交易帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
改變重“證書(shū)”輕“登記簿”的觀念
《物權(quán)法》第16條規(guī)定“房地產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)”。房地產(chǎn)登記簿明確是房地產(chǎn)物權(quán)的法律依據(jù),因此登記機(jī)關(guān)要求登記信息如實(shí)記入登記簿。使登記簿具有公信力和公示力。
房地產(chǎn)權(quán)的歸屬和內(nèi)容必須以房地產(chǎn)登記簿為基礎(chǔ),房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)只是房地產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容的外在表現(xiàn),房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)上記載的事項(xiàng)必須與房地產(chǎn)登記簿一致。如果記載不一致,物權(quán)法規(guī)定除了證據(jù)證明書(shū)的注冊(cè)確實(shí)錯(cuò)誤以房地產(chǎn)登記為基準(zhǔn)。為了維護(hù)交易安全,在簽訂交易合同之前,可以先到登記機(jī)關(guān)查詢?cè)摲慨a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況,是否設(shè)置抵押情況,物權(quán)法第十八條也規(guī)定了權(quán)利人,利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢,復(fù)印登記材料,登記機(jī)關(guān)必須提供。這也充分體現(xiàn)了登記簿的公示力對(duì)保護(hù)交易安全具有重要意義。
重視預(yù)告登記,防止一女二婚
《物權(quán)法》第20條規(guī)定,當(dāng)事人可以簽訂房屋買(mǎi)賣或其他房地產(chǎn)權(quán)的協(xié)議,保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),并按約定向登記機(jī)關(guān)登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)人同意,處置該房產(chǎn)的,不產(chǎn)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消失或房地產(chǎn)登記日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記自動(dòng)失效。
上!兜怯洍l例》對(duì)預(yù)告登記的原有規(guī)定是:可單方申請(qǐng),也可雙方申請(qǐng);預(yù)告登記失效日期,期房為初始登記之日起兩年,現(xiàn)房為預(yù)告登記之日起兩年,F(xiàn)根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,上海預(yù)告登記由雙方合意,不分期房和現(xiàn)房;單方申請(qǐng)預(yù)告登記的,登記機(jī)構(gòu)要查驗(yàn)當(dāng)事人關(guān)于申請(qǐng)預(yù)告登記的約定文件,雙方預(yù)告登記的,仍保持現(xiàn)有操作程序。預(yù)告登記時(shí)效也相應(yīng)調(diào)整,即對(duì)預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地使用權(quán),房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的,預(yù)告登記失效。
一般的房地產(chǎn)登記都是對(duì)現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行登記,而預(yù)告登記是一種為將來(lái)發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán),具有排他效力,可以防止房屋產(chǎn)權(quán)人“一房二賣”。
利用“更正登記”,保護(hù)自己的物權(quán)
《物權(quán)法》第19條規(guī)定:“權(quán)利人,利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的,可以申請(qǐng)更正登記。房地產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正,或者有證據(jù)證明登記簿有錯(cuò)誤,登記機(jī)關(guān)必須更正。
更正登記是為了保護(hù)實(shí)際權(quán)利人的物權(quán),允許真正的權(quán)利人和利害關(guān)系人根據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)更正房地產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容。房地產(chǎn)權(quán)利人,利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的,均可以申請(qǐng)更正登記。申請(qǐng)時(shí),更正申請(qǐng)的當(dāng)事人應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交認(rèn)為登記簿記載事項(xiàng)有誤的證據(jù)。注冊(cè)機(jī)構(gòu)應(yīng)更正的情況有兩種。一是登記簿上記載的權(quán)利人書(shū)面同意,登記簿上記載的事項(xiàng)確實(shí)有錯(cuò)誤,二是有效的法院判決、仲裁機(jī)關(guān)判決、人民政府制定的土地權(quán)利糾紛處理決定可以證明權(quán)利記載有錯(cuò)誤。
更正注冊(cè)處理期間,注冊(cè)機(jī)構(gòu)暫停注冊(cè)簿上注冊(cè)的權(quán)利人轉(zhuǎn)讓,設(shè)定其他權(quán)利、租賃等情況的注冊(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,設(shè)定其他權(quán)利、租賃等房地產(chǎn)注冊(cè)期間,利害相關(guān)人員申請(qǐng)更正注冊(cè),注冊(cè)機(jī)構(gòu)應(yīng)停止注冊(cè)審查。
《異議登記》加上《前道》程序,減少有效期 《物權(quán)法》第19條規(guī)定,《房產(chǎn)登記本權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)關(guān)異議登記的,申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不予起訴,異議登記失效。異議登記不當(dāng),造成權(quán)利人損失的,權(quán)利人可以要求申請(qǐng)人賠償損失。” 異議登記實(shí)質(zhì)是一種對(duì)真正權(quán)利人利益的臨時(shí)性保護(hù)措施。根據(jù)《物權(quán)法》的要求,上海原有的異議登記規(guī)定有了變化,一是申請(qǐng)異議登記前必須先申請(qǐng)更正登記。利害關(guān)系人提出更正申請(qǐng)后,房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。如果登記簿記載的權(quán)利人不表示同意更正登記的,可以推定其不同意更正,進(jìn)而直接進(jìn)入異議登記。二是異議登記的有效期從原來(lái)的3個(gè)月調(diào)整為15日,即當(dāng)事人必須在異議登記后15日內(nèi)起訴,否則異議登記滿15日失效。異議登記之日起15日內(nèi),申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提起訴訟,仲裁或處理土地權(quán)利糾紛,向登記機(jī)關(guān)出示有關(guān)受理通知書(shū)和有關(guān)部門(mén)發(fā)行的證明書(shū),提交訴訟等文件。訴訟、仲裁或權(quán)利糾紛處理程序結(jié)束后,有關(guān)當(dāng)事人可以根據(jù)判決書(shū)、裁決書(shū)或權(quán)利糾紛調(diào)整決定書(shū)申請(qǐng)更正登記或取消異議登記。第三,在異議登記期間,登記機(jī)停受理登記簿上記載的權(quán)利人轉(zhuǎn)讓,設(shè)定其他權(quán)利、租賃等情況的申請(qǐng)登記的登記機(jī)關(guān)在處理轉(zhuǎn)讓、設(shè)定其他權(quán)利、租賃等房地產(chǎn)登記期間,利害相關(guān)人員申請(qǐng)異議登記,登記機(jī)關(guān)進(jìn)行異議登記的,中止相關(guān)登記的審查,書(shū)面通知當(dāng)事人。 同時(shí),為了防止異議登記的申請(qǐng)人濫用異議登記制度,可能會(huì)損害登記簿上的權(quán)利人的利益,《物權(quán)法》規(guī)定異議登記不當(dāng),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以要求申請(qǐng)人賠償損失。
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