雖然買房很麻煩，但是交房不是一件簡單的事情。交房所需的手續(xù)、交房手續(xù)、驗房技巧都是常識。雖然開發(fā)商在交房時會有專人負責(zé)與業(yè)主一起驗房，但專家建議，第一次收房的業(yè)主最好找熟悉的人陪同一起收房。交房前需要準備哪些手續(xù)？基本流程是怎樣的？交房時，開發(fā)商需要有專人陪同業(yè)主驗房，并有《住戶驗房交接表》，供業(yè)主記錄驗房過程中發(fā)現(xiàn)的問題。如果開發(fā)商沒有提供這樣的表格，業(yè)主可以自己用紙記錄。記錄后一式兩份，由開發(fā)商蓋章，一份交給開發(fā)商，一份由業(yè)主保存。

交房的條件是什么？

開發(fā)商按規(guī)定交付商品房必須符合下列條件：

一、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核實合格。商品房一般由區(qū)縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核實，出具是否合格的書面證明。驗收合格的，還必須說明質(zhì)量等級，如合格、優(yōu)秀等。

二、住宅所屬建筑必須取得住宅交付許可證。住宅交付許可證由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)。未取得許可證的房屋不得交付，公安戶籍管理部門不得辦理戶籍手續(xù)。

3.辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房產(chǎn)權(quán)證，俗稱“大產(chǎn)證”。事實上，只要取得“大產(chǎn)證”，就必須具備一、二條所列條件。大產(chǎn)證”的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)。如果開發(fā)商提前向買方交付房屋鑰匙，買方應(yīng)拒絕接受。

很多購房者在開發(fā)商的房屋不具備合法交付條件時提前進行房屋裝修。交付期滿后，開發(fā)商無法交付符合合同約定標準的房屋；或者配套設(shè)施不到位；或者質(zhì)量有問題或者產(chǎn)權(quán)有糾紛；或者有些費用沒有支付，導(dǎo)致無法按時取得房屋交付使用許可證和商品房產(chǎn)權(quán)證。這時候買家只能左右為難:退房，投入了大量的裝修資金、時間和精力；不退，住下去有很多不便，或者根本住不下去。況且即使要求退房，買家也不能要求開發(fā)商賠償自己所有的經(jīng)濟損失，因為買家也有過錯，也要對提前裝修造成的損失承擔(dān)一定的責(zé)任。

房屋交付手續(xù)有哪些？

一.通知

開發(fā)商取得商品房產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)當以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收和交接。開發(fā)商約定的收樓期限一般在收樓通知書發(fā)出后30天內(nèi)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，如果購房者在約定時間內(nèi)未到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)，一般視為開發(fā)商實際將房屋交付給買方。

二.驗收

購房者應(yīng)當按照購房合同約定的標準逐一驗收房屋工程質(zhì)量和配套設(shè)施，并做好記錄。同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰的驗證。

驗收時，開發(fā)商應(yīng)主動向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗證書和商品房產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗收，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

3.提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

根據(jù)《商品房實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)，商品房交付使用時，應(yīng)當提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。根據(jù)法律法規(guī)，《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)售和銷售合同的補充協(xié)議，與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品房銷售后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)當在《住宅質(zhì)量保證書》中明確委托單位；《住宅使用說明書》應(yīng)當說明住宅結(jié)構(gòu)、性能、各部位(部件)的類型、性能、標準，并提出使用注意事項。

4.簽署房屋交接書

購房者應(yīng)當對房屋及其產(chǎn)權(quán)進行檢查，認為符合合同約定條件的，應(yīng)當與開發(fā)商簽訂房屋交接書；不符合合同約定的，應(yīng)當做好記錄，要求開發(fā)商簽字，直到開發(fā)商的房屋完全符合交接標準，再簽訂房屋交接書。

具體交付流程如下:

一、看門窗是否開合順暢.方便鎖定，配套鑰匙是否能迅速打開門，看門是否有變形，把手等是否有損壞，窗戶配套紗窗質(zhì)量是否合格。業(yè)主自帶電池，將電池安裝在防盜門的門鈴上，看門鈴是否正常響動。

二、屋頂.墻面.窗邊.門邊是否有滲水漏雨現(xiàn)象，注意看這些地方是否有黃色污漬，如果有，說明房子可能有滲水漏雨。

三、業(yè)主用小錘敲打房屋的墻壁和地面，看是否會出現(xiàn)開裂或空鼓現(xiàn)象，如有，應(yīng)記錄在表格上，然后要求開發(fā)商解決。

4.業(yè)主需要自帶插座燈，驗房時插入電路插孔，檢查插孔是否正常有電，看插座燈是否亮起，看所有燈座是否正常有電；插入小燈時，業(yè)主應(yīng)檢查閉合開關(guān)箱內(nèi)相應(yīng)的分路開關(guān)，以及總開關(guān)箱內(nèi)的分路開關(guān)是否正常運行。

5.仔細檢查廚房和衛(wèi)生間的煙道是否堵塞，現(xiàn)場點燃一些攜帶的廢紙，看看煙氣是否能正常從排煙口排出。

6.在檢查下水道是否通暢時，業(yè)主可以用塑料袋裝滿水，迅速倒入房屋內(nèi)的每個地漏。下水，看水能不能快速流入下水道。

7.進行防水檢查。衛(wèi)生間周圍用塑料袋裝的沙子包圍，堵住衛(wèi)生間的出水口，給衛(wèi)生間注入不低于2厘米的水。24小時后，看樓下有沒有漏水。如果沒有，說明房子的防水還是很成功的。

八、記錄房屋內(nèi)各水表、電表、氣表的數(shù)字，以便以后交費時業(yè)主能做到心中有數(shù)。

開發(fā)商交房時，業(yè)主應(yīng)特別注意以下三點:

1.驗房前，如果開發(fā)商要求付款或簽署文件，業(yè)主一定不能同意，否則驗房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題只能自己付款解決。

二、如果開發(fā)商提出代理產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主可以拒絕，因為產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主可以自己辦理。如果交給開發(fā)商，業(yè)主也會向開發(fā)商支付代理費。

3.房屋檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題必須白紙黑字寫在紙上，不能聽開發(fā)商的口頭承諾，房屋問題后面還要注明開發(fā)商承諾的解決時間，讓業(yè)主在開發(fā)商無限期拖延后無能為力。

4.收房時必須仔細查看的文件

律師表示，在正常交付過程中，業(yè)主應(yīng)查看以下文件:

首先，房地產(chǎn)開發(fā)商必須取得《建設(shè)工程竣工備案表》，這是國家強制性要求。

二是我們常說的“兩書”——“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”，這是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》要求的�，F(xiàn)在開發(fā)商應(yīng)該在交房的時候提供。

三是開發(fā)商已經(jīng)獲得國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的不同，以便盡快解決問題。

逾期交房后可以追究責(zé)任嗎？

擔(dān)心開發(fā)商逾期交房，擔(dān)心一旦收到房子，就沒有必要追究開發(fā)商的違約責(zé)任。因為:一是接收房屋與追究開發(fā)商逾期交房責(zé)任之間沒有法定順序，接收房屋后也沒有法律規(guī)定不能追究開發(fā)商的違約責(zé)任；二是開發(fā)商逾期交房，沒有免責(zé)理由時，是否追究開發(fā)商的違約責(zé)任完全是購房者自己的權(quán)利；第三，除了購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商的違約責(zé)任。當然，開發(fā)商違約責(zé)任的追究受訴訟時效限制，購房者應(yīng)當自開發(fā)商實際交房之日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。

購房者在房屋驗收前不能簽署《房屋鑰匙收據(jù)書》，領(lǐng)取房屋鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣司法解釋》)，即使房屋交付使用，交鑰匙也是如此。因此，開發(fā)商在收到房屋鑰匙后，只承擔(dān)房屋質(zhì)量保修責(zé)任，沒有逾期交付的壓力